Рекомендации продавцам и покупателям недвижимости

 

 

Каждому покупателю или продавцу недвижимости предстоит решить два важных вопроса:

  • по какой цене Вы рассчитываете купить (продать) квартиру;
  • каким образом Вы будете искать партнера по сделке и оформлять договор купли-продажи.

Если говорить о цене, то для покупателя тут все более-менее просто: цена искомой квартиры определяется «толщиной его кошелька».

Другое дело - продавец. Для того, чтобы квартиру выгодно продать, важно грамотно ее оценить. Мало кто прибегает при этом к услугам профессиональных экспертов.

Большинство ограничивается тем, что покупает газеты, публикующие каталоги (листинги) риэлторских агентств, и сравнивает свой объект со схожими по основным показателям квартирами, выставленными на продажу.

В таких листингах указаны цены, которые продавцы желают получить за свою недвижимость. От цены реальной продажи они от­личаются весьма существенно. Причем, как правило, не в лучшую для продавца сторону. К тому же информация о качестве жилья дается в газетах самая скупая, а между тем специалисты выделяют несколько десятков параметров оценки квартиры:

  • площадь;
  • количество комнат;
  • наличие телефона;
  • район;
  • удаленность от метро (для крупных городов);
  • этаж;
  • этажность дома;
  • высота потолков;
  • наличие консьержки;
  • расположение козырька;
  • вид из окна;
  • и так далее.

Для установления стартовой цены продажи имеет значение и то, сколько еще в Вашем районе продается подобных квартир. Если их много, то быстрая продажа более вероятна при цене ниже среднерыночной.

Для того, чтобы более точно определить реальную рыночную стоимость квартиры, можно обратиться сразу в агентство недви­жимости.

Чтобы действительно выгодно продать квартиру (дороже, чем она стоит), Вам должно крупно повезти. Такой удачей становится покупатель, которому по каким-то причинам нужна именно Ваша квартира (скажем, Ваш сосед по тамбуру решил расширить свои апартаменты).

Если Вы - покупатель, то, рассматривая варианты, которые выставляют на продажу риэлторские фирмы, не забывайте: в таких листингах, как правило, указывается цена, предложенная собственником квартиры (продавцом).

Чтобы правильно рассчитать свои возможности, уточните, входят ли в эту сумму комиссионные, которые Вам придется уплатить фирме, и плата за оформление. Иногда бывает и так: цена предложения уже содержит «накидку» на торг, и вы можете рассчитывать на то, что квартира обойдется Вам дешевле, чем указано в листинге. Имейте в виду: переоценка в сторону неоправданного увеличения стоимости продавцами своих квартир особенно характерна для хозяев морально и физически устаревшего жилья. Зачастую реальная цена, по которой она будет продана, оказывается на 15-20 процентов ниже первоначально заявленной. Поэтому не стесняйтесь интересоваться квартирой, за которую просят больше, чем Вы можете себе позволить заплатить.

Итак, с ценой собственной квартиры или Вашими финансовыми возможностями для покупки новой Вы более-менее определились. Теперь приступаем к поиску того, кто решит заключить с Вами сделку. Можно начать с изучения или размещения объявлений. Хотя одно другому не мешает. Многие продавцы и покупатели начинают действовать сразу во всех направлениях: звонят риэлторам, накупают кипы газет и всеми возможными способами стараются оповестить мир о своих намерениях. А способов этих не так уж и мало.

1. Воспользоваться услугами газет бесплатных объявлений. Практика показывает, что размещение в них своих объявлений наиболее эффективная на сегодняшний день частная реклама. Чтобы сделать цель еще ближе, постарайтесь подавать такие объявления систематически, хотя бы раз в неделю. Тем более что затраты при этом минимальные - одно объявление равно стоимости одного номера газеты, из которого нужно вырезать купон. Правда, есть и один существенный минус - Вы не сможете диктовать редакции время выхода Вашего объявления. Иногда между отправлением и публикацией может пройти немало времени. Если сроки поджимают, в ту же самую газету можно подать платное объявление, оговорив конкретный срок его размещения.

2. Подумать о сотрудничестве с другими средствами массовой информации, публикующими частные объявления. В этом случае Ваша реклама может оказаться более адресной. Скажем, если Вы продаете дорогую квартиру в престижном районе, лучше разместить объявление в изданиях, которые читают преимущественно состоятельные бизнесмены. Форма подачи Вашего объявления может быть самой разной - простая строчная реклама, объявления в рамках, модульная реклама и так далее. Все зависит от Ваших пожеланий и от того, сколько вы готовы заплатить.

З. Воспользоваться самым демократичным способом размещения объявлений на уличных столбах и досках объявлений. Правда, наружная расклейка - дело весьма хлопотное. Да и результат предугадать сложно. Если Вам повезет, хватит и одного объявления. Но специалисты считают, что достигнуть цели можно только разместив минимум 200 рекламных объявлений. Чтобы обойтись малой кровью, постарайтесь расклеить объявления там, где вероятнее всего их могут прочитать ваши потенциальные партнеры по сделке. В этом случае объявления расклеивают в подъездах, кидают в почтовые ящики и так далее.

4. Организовать адресную рекламу: рассылать объявления по почте, факсу, через Интернет. Этот ход уместен при продаже или покупке элитного жилья. Адресатами в этом случае становятся крупные коммерческие фирмы, сотрудников которых могло бы заинтересовать Ваше предложение.

5. Воспользоваться «сарафанным радио». Расскажите Вашим друзьям, знакомым и соседям о том, что Вы ищете. Возможно, среди их знакомых отыщется тот, кто Вам нужен. Правда, не забывайте и об осторожности. Нет гарантии, что информация не попадет в руки преступников. Если они будут знать, что Вы покупаете квартиру, догадаются и о том, что у Вас может находиться крупная сумма денег. Поэтому лучше поискать надежное место для хранения Ваших сбережений за пределами Вашего дома. Вполне возможно, что проводить собственную рекламную кампанию нам и не понадобится - продавца или покупателя Вы найдете, изучая чужие объявления. Только не думайте, что в этом случае Вы уж точно сможете решить свою проблему без посредников.

Дело в том, что чаще всего объявления - и на улицах, и в газетах - размещают именно посредники - как частные маклеры, так и агентства. Иногда об этом можно догадаться по самому объявлению. Например, если в нем просто говорится о продаже квартиры - без всяких подробностей. Но чаще объявления маклеров вообще невозможно отличить от частных.

После размещения своих объявлений будьте готовы к звонкам не только частных покупателей и продавцов, но и посредников. Вычислить агента можно по профессиональный напористости, употребляемым им специальным терминам, умению торговаться. Но чаще всего агенты и не скрывают своей принадлежности к цеху риэлторов. Если Ваша цель - не купить, а продать квартиру, стоит подумать о заключении эксклюзивного договора с риэлтором. Заключение такого договора означает, что Вы предоставляете одному конкретному агентству исключительное право на совершение сделки с Вашей квартирой.

Заключая договор, Вы можете предъявить конкретные требования и к организации рекламной кампании, связанной с продажей Вашей квартиры. Если договор предусматривает выплату Вами неустойки в случае преждевременного отказа от сотрудничества с фирмой, убедитесь, что в соглашении имеется пункт об окончании срока действия договора. Сегодня не только продавцы, но и покупатели начинают заключать эксклюзивные договоры с агентствами. Дело в том, что действительно хорошие квартиры продаются быстро, и найти подходящее жилье непрофессионалу совсем не просто. Тем более нелегко позаботиться о том, чтобы сделка не сорвалась.

Обеспечить максимальную безопасность сделки - это святая обязанность риэлтора.

Заключение эксклюзивного договора с риэлтором означает, что Вы предоставляете одному конкретному агентству исключительное право на совершение сделки с Вашей квартирой.

Партнеры
Статистика
Украина онлайн
каталог сайтів МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов